काठमाडौं । सरकारले आगामी आर्थिक वर्षको बजेटमार्फत घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउने प्रयास गरेको छ । यही समय भू–उपयोग नियमावली र भवन निर्माण मापदण्ड संशोधन पनि ल्याएको छ ।
अहिले घरजग्गाको तिब्र कारोबारसँगै मूल्य पनि बेलगाम बढिरहेको छ । ‘बैना टु बैना’ कारोबार बढ्दा सरकारले राजश्व पनि गुमाइरहेको देखिन्छ । अहिलेसम्म पनि घरजग्गा कारोबार संस्थागत हुन सकेको छैन् ।
जग्गाको कित्ताकाटमा कडाई गरेपछि झन बढी कित्ताकाट भइरहेको भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकले देखाउँछ । जग्गाको कित्तकाटमा कडाई गर्दा नापी र मालपोतमा भ्रष्टाचार बढेको अख्तियारले ठहर गरेको छ ।
यतिसम्म कि, घरजग्गामा गरेको लगानीको प्रतिफल उच्च भएपछि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको लगानी पनि रियलस्टेटमै ओइरिरहेको छ । एउटै व्यक्तिको नाममा धेरै घरजग्गा किनबेच भइरहेका छन् ।
यी हुन् सुधारका ८ पाटाहरु
सरकारले आगामी आर्थिक वर्षको बजेटमार्फत एकभन्दा बढी घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने माथी कडाई गरेको छ । अब एउटै व्यक्तिले एकभन्दा बढी घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गरेमा प्रत्येक थप घरको रजिष्ट्रशन पास गर्दा थप शतप्रतिशत रजिष्ट्रेसन दस्तुर लाग्ने भएको छ ।
अर्थात्, एउटै व्यक्तिको स्वामित्वमा एकभन्दा बढी घरहरु थपिदै जाँदा प्रत्येक घर वा अपार्टमेन्टमा थप शतप्रतिशत रजिष्ट्रेसन दस्तुर पनि थपिँदै जानेछ । यसले घर किनेर थुपार्ने प्रवृत्तिलाई निरुत्साहित गर्ने सरकारकोे विश्वास छ ।
पूँजीगत लाभकर बढेर ५ र ७.५ प्रतिशत पुग्यो
सरकारले बजेटमार्फत घरजग्गा बिक्री गर्दा नाफामा लाग्दै आएको पूँजीगत लाभकर पनि बढाएको छ । घरजग्गा बिक्री गर्दा लाग्ने २.५ प्रतिशत पूँजीगत लाभकर बढाएर पाँच प्रतिशत र पाँच प्रतिशत रहेको लाभकरलाई ७ प्रतिशत पुर्याएको छ ।
आगामी आर्थिक वर्षदेखि पाँच वर्षभन्दा बढी स्वामित्व लिइ घरजग्गा बिक्री गरेमा लाभकर ५ प्रतिशत र पाँच बर्षभन्दा कम अवधिमै बिक्री गरेमा ७ प्रतिशत लाभकर तिर्नुपर्ने छ ।
अन्य व्यवसायको तुलनामा पूँजीगत लाभकर कम भएका कारण घरजग्गा कारोबारमा धेरै लगानी ओइरिएको सरकारको निष्कर्ष छ । लाभकरको दर बढाउँदा घरजग्गामा हुने लगानी निरुत्साहित हुने अपेक्षा छ । कृतिम मूल्य वृद्धि नियन्त्रणमा पनि पूँजीगत लाभकर वृद्धिले भूमिका खेल्नेछ ।
सरकारले अनौपचारिक रुपमा भइरहेको घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउने भएको छ । घरजग्गा कारोबारलाई पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउन आधिकारिक निकायबाट अनुमति प्राप्त व्यक्ति र कम्पनीले मात्र घरजग्गा किनबेच गर्न पाउने व्यवस्था गरिएको छ ।
अहिले व्यक्ति तथा संस्था सबैले अनुमति नै नलिई घरजग्गा किनबेच गर्न पाउने व्यवस्था छ । अनौपचारिक रुपमा घरजग्गा किनबेच हुँदा बेलगाम मूल्य बढ्नुका साथै कारोबारमा पनि व्यापक अपारदर्शीता बढ्दै गइरहेको थियो ।
औपचारिक माध्यमबाट घरजग्गा कारोबार हुँदा व्यवस्थित पनि हुने, पारदर्शी पनि हुने, मूल्य पनि नियन्त्रण हुने, क्रेता–बिक्रेता पनि नठगिने सरकारको विश्वास छ ।
संघले पनि बजेटमा घरजग्गाको खरिद बिक्रीलाई नियमन गरी पारदर्शी कारोबारलाई प्रवद्र्धन गर्न रजिष्टर्ड ब्रोकरको व्यवस्था गर्नुपर्ने सुझाव दिएको थियो ।
आगामी आर्थिक वर्षदेखि नै महानगरपालिका र उप–महानगरपालिकामा सो व्यवस्था कार्यान्वयन गरी क्रमशः देशका सबै स्थानीय तहमा लागू गरिने बजेटमार्फत घोषणा गरिएको छ ।
यो व्यवस्था लागू हुँदा घरजग्गा किनबेच पनि करिव करिव शेयर किनबेच जस्तै हुने भूमि मन्त्रालयले जनाएको छ ।
जग्गाको वैज्ञानिक मूल्यांकन
घरजग्गाको बैज्ञानिक मूल्यांकन नहुँदा बजारमा घरजग्गा कारोबारीहरुले मूल्य आफुखुशी बढाउँदै आइरहेका छन् । मूल्य बेलगाम बढ्दा काठमाडौं उपत्यकामा घरजग्गाको मूल्य संसारकै सबैभन्दा महंगो बन्न पुगेको छ ।
सरकारले आगामी बजेटमार्फत बेलगाम मूल्य वृद्धिलाई नियन्त्रण गर्न प्रयास गरेको देखिन्छ ।
सरकारले बजेटमार्फत घरजग्गाको मूल्यांकन प्रणालीलाई व्यवहारिक बनाई एकरुपता कायम गर्न भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत घरजग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी सबै सरोकारवालाहरुले सोही मूल्यांकन प्रणाली अनिवार्य रुपमा प्रचलनमा ल्याउने व्यवस्था मिलाउने घोषणा गरेको छ ।
विदेशीलाई २० प्रतिशत अपार्टमेन्ट बिक्री गर्न दिने
सरकारले निजी क्षेत्रलाई सयभन्दा बढी युनिट रहने अपार्टमेन्टको बढीमा २० प्रतिशत युनिट विदेशी नागरिकलाई विदेशी मुद्रामा बिक्री गन अनुमति दिने गरी कानूनी व्यवस्था गर्ने बजेटमा घोषणा गरेको छ ।
नेपाल उद्योग वाणिज्य महासंघ, नेपाल उद्योग परिसंघ र जग्गा तथा आवास विकास संघले पनि विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बिक्री खुला गर्न बजेटमा सुझाव दिएका थिए । यो व्यवस्थाले रियलस्टेट व्यवसायी उत्साहित बनेका छन् ।
विदेशीलाई बिक्री गरिने अपार्टमेन्ट पूर्णतया विदेशी मुद्रामा किन्नुपर्ने भएकोले देशको डलर आम्दानी पनि बढ्ने सरकारको विश्वास छ ।
यसअघि पनि सरकारले आव २०६८-६९ र २०७२-७३ को बजेट वक्तव्यमा विदेशीले समेत फ्ल्याट, अपार्टमेन्ट खरिद गर्न पाउने नीति अंगिकार गरिसकेको थियो । तर, कार्यान्वयनमा आउन सकेको थिएन ।
यसले शहरी क्षेत्रमा व्यवस्थित अपार्टमेन्ट निर्माणलाई प्रोत्साहित गर्ने रियलस्टेट व्यवसायीको विश्वास छ ।
सरकारले खेत बाँझो राख्नेलाई एक लाख रुपैयाँसम्म जरिवाना हुने व्यवस्थासहितको भू–उपयोग नियमावली जारी गरेको छ । नियमावलीमा जमिनलाई १० भू–उपयोग क्षेत्रमा वर्गीकरण गरिएको छ ।
९ जेठमा मन्त्रिपरिषद बैठकले पारित गरेको नियमावली कार्यान्वयन गर्न कार्यविधि बनाउने भूमि मन्त्री शशि श्रेष्ठले बताइन । भू–उपयोग नीति कार्यान्वनयमा आएपछि जग्गाको उपयोग, संरक्षण, कित्ताकाट, शहरीकरण, वस्ती विकासदेखि धेरै कुरामा सुधार हुने अपेक्षा छ ।
ठूला भवनमा फार र सेटब्याक मापदण्ड खुकुलो
सरकारले शहरी क्षेत्रमा हाइराज अपार्टमेन्ट तथा कमर्शियल भवन निर्माणलाई प्रत्साहित गर्ने गरी भवन निर्माण मापदण्ड संशोधन गरेको छ ।
‘बस्ती विकास, शहरी योजना तथा भवन निर्माण सम्बन्धी आधारभूत निर्माण (दोस्रो संशोधन) मापदण्ड–२०७८ मा ठूला भवन बनाउँदा छाड्नुपर्ने फ्लोर एरिया रेसियो (फार) तथा भवन र सडक किनाराबीचको न्यूनतम दुरी सेटव्याक खुलकुलो पारिएको छ ।
काठमाडौं उपत्यकाको पुरानो शहरी भेग बाहेक अन्यत्र ठूला आवासिय भवन निर्माणमा फारको रेसियो ४.५ सम्म तोकिएको छ ।
०७२ मा गएको विनाशकारी भूकमपपछि सरकारले हाइराइज भवन निर्माणमा कडाई गरेको थियो । त्यसयता हाइराइज अपार्टमेन्ट र कमर्शियल भवन निर्माण सुस्ताएको छ । नयाँ मापदण्डमा फार र सेटव्याक खुकुलो पारिएपछि ठूला सामूहिक आवास परियोजनाले पुनः तिब्रता पाउने अपेक्षा गरिएको छ ।
कित्ताकाटको नयाँ मापदण्ड बनाइँदै
भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले जग्गा कित्ताकाटको नयाँ मापदण्ड बनाउने भएको छ । नयाँ भू–उपयोग नियमावली अनुसार जग्गा कित्ताकाटका लागि कार्यविधि बनाइने भएको हो । अब कित्ताकाटको मापदण्ड वैज्ञानिक बनाउने मन्त्रालयको तयारी छ ।
कृषियोग्य भूमि जथाभावी खण्किडरण गरेपछि तत्कालिन भूमि मन्त्री गोपाल दहितले २६ साउन २०७४ मा जग्गाको कित्ताकाट रोकेका थिए । त्यसबेला कृषि भूमि वर्षमा दुई पटक मात्र कित्ताकाट गर्न पाइने व्यवस्था गरिएको थियो । तर, सरकारले कित्ताकाटमा कडाई गरे पनि कृषि भूमिको खण्डिकरण हुन रोकिएको छैन ।