के घरजग्गा किन्‍ने यो सही समय हो ? यी चार कारण हेर्नुहोस्

काठमाडौं । आन्तरिक तथा वाह्य कारणहरुले सिर्जित मन्दीले घरजग्गा कारोबार थला परेको पनि दुई वर्षभन्दा बढी भइसक्यो । अझै पनि घरजग्गा कारोबार तंग्रिन सकेको छैन् । अझ मान्छेसँग पैसा भएपनि घरजग्गामा लगानी गर्ने कन्फिडेन्ट नै आउन सकेको छैन् ।

पछिल्लो समय घरजग्गाको लिखत पारित, राजश्‍व संकलन र कित्ताकाट बढ्दै गएको देखिन्छ । तर, व्यवसायी यसलाई किनबेच बढेको मान्दैनन् । बैंक तथा वित्तीय संस्थाले गर्ने लिलामी र अप्ठयारोमा परेर घरजग्गा बिक्री गर्नेहरु बढ्दा लिखत पारित बढेको उनीहरुको ठम्याई छ ।  

तर, पछिल्लो समय सहज कर्जा प्रवाह, घट्दो ब्याजदर, कित्ताकाटमा सहजीकरण लगायत कारणले घरजग्गा कारोबार क्रमशः उकालो लाग्‍न थालेको भूमि व्यवस्थापन विभागको तथ्यांकले नै देखाउँछ । निर्माण क्षेत्र पनि ११ प्रतिशतले वृद्धि भएको राष्ट्रिय तथ्यांक कार्यालयको अध्ययनले देखाएको छ ।

यी चार कारण भन्‍न सकिन्छ कि अब घरजग्गा किन्‍न वा घर बनाउने सही समय आएको छ ।

१) घरघडेरीको घट्दो मूल्य

दुईअघि घरजग्गाको मूल्य ‘दिन दुई गुना र रात चौगुना’का दरले बढिरहेको छ । ‘बैना टु बैना’ कारोबार हुन्थ्यो । पैसा हुनेले पनि राम्रो ठाउँमा राम्रो घडेरी भेट्याउन मुस्किल थियो ।

कागजमा प्लटिङको रेखांकन नहुँदै सबै घडेरी बुकिङ भइसक्थे । हाउजिङ वा अपार्टमेन्टको जग नखन्दै सबै युनिट बुकिङ भइसक्थे । मूल्यसँग खास सरोकार थिएन, लोकेसन, घडेरी र घर राम्रो भइदिए पैसा खन्याउन धेरै तयार हुन्थे । जसले डेभलपरलाई पनि उत्साहित बनाएको थियो ।

तर, जब रियल इस्टेट लामो समयदेखि मन्दीमा फस्यो, घरघडेरीको मूल्यमात्र घटेको छैन्, मान्छेमा घरजग्गा खरिद गर्ने कन्फिडेन्स हराएको छ । दुई वर्षभन्दा लामो समयदेखि कारोबार सुस्ताउँदा घरजग्गाको मूल्य बढेको छैन् । बरु दुई वर्षअघिको तुलनामा ३० प्रतिशतसम्म मूल्य घटेको घरजग्गा एजेन्सीहरुको भनाई छ ।

व्यक्तिगत घरघडेरीको मूल्यमा धेरै अन्तर नदेखिए पनि कमर्सियल रुपमा विकास गरिएका ठूला प्लटिङ र हाउजिङ परियोजनामा घरजग्गाको मूल्य पहिलाको तुलनामा निरन्तर घटिरहेको छ । ठूला व्यवसायीले घरघडेरी बिक्री नभएर नगद छुट, किस्ताबन्दी सुविधा, काठमाडौं बाहिरका घरघडेरीसँग पनि काठमाडौंमा घरघडेरी साटफेर गर्न पाउने सुविधाजस्ता स्किम ल्याइरहेका छन् ।

बानेश्वर, सानेपा, महाराजगञ्‍ज, भैंसेपाटी, बुढानिलकण्ठजस्ता मुख्य आवासी क्षेत्रहरु र हाउजिङ परियोजनाभित्र निर्माण गरिएका घरघडेरीको मूल्य दुई वर्षमा करोडसम्म घटेको बताइन्छ । यसैले पनि अहिले तपाईंलाई घरघडेरी खरिद गर्ने उपयूक्त समय हुन सक्छ । घरघडेरी खरिद गर्दा मूल्यमा मज्जाले बार्गेनिङ गर्न पाउनुहुनेछ । किनभने, अहिले घरजग्गा व्यवसायीलाई पैसावाल ग्राहक भेटिनु भनेको भगवान भेटिनु सरह भएको छ ।

काठमाडौं उपत्यकामा मात्र होइन, देशैभर घरजग्गा कारोबार सुस्ताएको हुँदा मूल्य घटेको छ । अझ बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले दैनिक घरजग्गा लिलामका सूचना निकालिरहेका हुन्छन् । आफुलाई पायक पर्ने ठाउँका घरजग्गा लिलाम सकार्ने अवसर पनि छँदै छ ।  

२) घट्दो ब्याजदर

अहिले बैंकबाट ऋण नै लिएर घरजग्गा किन्दा पनि लागत कम छ । झन्डै कोभिडको बेलाकै हाराहारीमा ब्याजदर झरिसकेको छ । धेरै बैंकले सिंगल डिजिटमै घरजग्गा कर्जा उपलब्ध गराउन थालेका छन् । जबकी, यो बिचमा घरजग्गा कर्जाको ब्याजदर वाणिज्य बैंकहरुमै १५ प्रतिशत नाघिसकेको थियो ।

अहिले बैंकमा निक्षेप थुप्रिन थालेपछि ग्राहकलाई फोन गरेरै कर्जा लिन बोलाउन थालेका छन् । सेवा शुल्क पनि कम लिने भनिरहेका छन् । जबकी, यसअघि जति पनि ब्याज तिर्न तयार छु भन्दा पनि बैंकबाट कर्जा नपाउने अवस्था आएको थियो ।

अहिले अधिकांश वाणिज्य बैंकहरुको आधारदर ९बेसरेट० १० प्रतिशतभन्दा कममा झरिसकेको छ । र, अझै घरजग्गा कर्जाको ब्याजदर घट्ने अनुमान बैंकरहरुको छ । यसैले पनि यो समय कर्जा लिएरै भएपनि घरजग्गा खरिद गर्ने उपयुक्त समय हुन सक्छ ।

३) निर्माण सामाग्री पनि सस्तो

मन्दीले निर्माण क्षेत्र सुस्ताउँदा निर्माण सामाग्रीको मूल्य बढेकाे छैन । बरु उद्योगीले परल मूल्यमै भएपनि आफ्नो उत्पादन बिक्री गर्न कस्सिदै छन् । तपाईंले घडेरी खरिद गरेर वा भएकै घडेरीमा घर बनाउनका लागि यो समय उपयुक्त हुन सक्छ । फेरी बैंकले पनि सस्तो ब्याजदरमा घर बनाउने कर्जा दिइहाल्छन् ।

यतिबेला निर्माण सामाग्रीको मूल्य महंगो नभएकोले तपाइँले जग्गा किनेर घर बनाइहाल्ने योजना बनाउनु भयो भने पनि पिक मार्केटको बेलाभन्दा १० देखि १५ प्रतिशत सस्तोमै घर बनाउन सक्नुहुन्छ ।

सामान्यतया घर बनाउन ८, १०, १२, १६, २० एमएमको डन्डी चाहिन्छ । अहिले डन्डी ब्रान्ड हेरिकन प्रतिकिलो ९५ रुपैयाँदेखि ११० रुपैयाँसम्म खदि गर्न पाइन्छ । जबकी, यो बिचमा डन्डीको मूल्य बढेर प्रतिकिलो १४० रुपैयाँसम्म पुगेको थियो । अहिले निर्माण ठप्प हुँदा डन्डी व्यवसायीले डन्डीको भाउ बढाउन सकेका छैनन् ।

यस्तै, निर्माणमा धेरै खर्च हुने सिमेन्टको मूल्य पनि दुई अढाई वर्षदेखि बढ्न सकेको देखिदैन । अहिले बजारमा ब्रान्ड हेरिकन पीपीसी सिमेन्ट प्रतिबोरा पाँच सयदेखि ६ सयसम्म र ओपीसी सिमेन्ट ६ सयदेखि सात सयसम्म पाइन्छ ।

अहिले इँटा, गिट्टी र बालुवाको मूल्य पनि बढेको छैन । अहिले इँटाको मूल्य प्रतिगोटा १४ रुपैयाँदेखि १८ रुपैयाँसम्म पाइन्छ । इँटा गोदाममा थुप्रिएपछि लागत मूल्यमै बिक्री गर्न बाध्य भइरहेको व्यवसायीले गुनासो गर्दै आएका छन् ।

४) घरजग्गाको सुध्रिदो कारोबार

पछिल्लो तीन महिनायता घरजग्गा कारोबार निरन्तर बढिरहेको छ । मासिक २५ हजारमा झरेका घरजग्गा कारोबार माघमा ५१ हजारमा उक्लिएको छ । माघमा जेठयताकै सबैभन्दा धेरै घरजग्गाको लिखत पारित भएको भूमि विभागको तथ्यांकले देखाउँछ । यस्तै, माघमा भएको कित्ताकाट २२ महिनायताकै उच्च रहेको छ ।

पछिल्लो समय घरजग्गा कारोबार बढाउन सरकार र राष्ट्र बैंक आफै कस्सिएका छन् । नीतिमा सहजीकरण गर्दैछन् । कर्जाको ब्याजदर घट्दै जाँदा घरजग्गामा बैंकको कर्जा लगानी पनि बढ्न थालेको छ । व्यक्तिगत आवासीय कर्जाको सीमा बढाएर दुई करोड पुर्याइएको छ । यस्तै, १५० प्रतिशत रहेको घरजग्गा कर्जाको जोखिमभार घटाएर १२५ प्रतिशत कायम गरिएको छ । फेरी लगानीका अन्य क्षेत्रहरु झन सुस्त देखिएका छन् । यसले पनि आगामी दिनमा घरजग्गा कारोबार क्रमिक रुपमा बढ्ने सहजै अनुमान लगाउन सकिन्छ ।

घरजग्गा कारोबार मन्दीबाट गुज्रिएर केही सुधार सुरु भएको छ । यसको मतलब, तपाइँले किनेको घरजग्गाको मूल्य पनि बढ्ने र नाफा बुक गरेर बेच्न पनि सहज हुने अवस्था हुन्छ । तपाइँले लामो समय प्रोपर्टी होल्ड गरेर बस्‍नु पर्दैन ।