के हो जग्गा एकीकरण ? व्यवस्थित शहरीकरणमा जग्गा एकीकरणका १२ फाइदाहरु

जग्गा एकीकरणलाई सार्वजनिक–निजी–साझेदारी (पीपीपी) मोडलको एक उत्तम उदाहरणको रुपमा लिन सकिन्छ ।

367B408218B985F-icon.png
1131views
10F0771C6656C61-Ploting____.jpg

अहिले नेपालमा भइरहेको शहरीकरण यति ज्यादै अस्तव्यस्त छ कि नेपालीले शहर भन्‍ने वित्तिकै भिडभाड, पूर्वाधारको अपर्याप्तता तथा सडकमा यत्रतत्र थुपारिएका फोहरमैला सम्झन थालेका छन् । 

यो समस्याबाट मुक्ति पाउन बाटो, ढल, खुला क्षेत्रजस्ता पूर्वाधारहरुको विकास निर्माण गर्न अत्यावश्यक देखिन्छ । यी पूर्वाधारहरु उपलब्ध गराउने सरकारी प्रयास, स्रोतको कमी र जग्गा उपलब्ध गराउने कार्यजटिलताले गर्दा प्रभावकारी हुन सकिरहेको छैन । साथै, हालको परम्परागत तरीकाले बाटोघाटो, ढल, खुलाक्षेत्र आदि उपलब्ध गराउँदा कसैलाई धेरै फाइदा हुन्छ भने कसैलाई कम फाइदा हुनेमात्र होइन विस्थापित नै हुनुपर्नेसम्म गरी मर्का पर्ने गर्छ ।

यस्तो परिस्थितिमा जग्गा एकीकरण कार्यविधि एक अति उपयुक्त विधिको रुपमा आएको छ, जसले विकास गर्न सरकारी स्रोतमा निर्भर नपरी सुलभ तरीकाले पूर्वाधारको विकास निर्माणको खर्च र आवश्यक जग्गा स्थानीय जग्गाधनीहरुबाटै व्यहोर्ने व्यवस्था मिलाउँछ ।

विभिन्‍न व्यक्ति एवं संघसंस्थाहरूको स्वामित्वमा रहेका जग्गा जग्गाधनीहरूकै सक्रिय सहभागिता तथा प्राप्त हुने लाभको अनुपातमा जग्गा योगदान दिने गरी एउटै कित्ता बनाई त्यसमा बाटोघाटो, ढल, खुला तथा अन्य सामुदायिक स्थलहरू जस्ता भौतिक पूर्वाधारहरूको व्यवस्था गरी चारपाटे मिलेका विकसित कित्ताहरूमा पुनर्विभाजन गरी साविकका जग्गाधनीहरूलाई नै फिर्ता दिने कार्यलाई जग्गा एकीकरण भन्‍ने बुझिन्छ । 

जग्गा एकीकरणलाई सार्वजनिक–निजी–साझेदारी (पीपीपी) मोडलको एक उत्तम उदाहरणको रुपमा लिन सकिन्छ ।

यसमा जग्गाको आकार, स्थानलाई चक्लाबन्दीको माध्यमबाट साविकको भन्दा बढी उपयोगी हुनेगरी स्तरीय बाटोघाटो, ढल, खुला तथा अन्य सामुदायिक स्थलहरु जस्ता भौतिक पूर्वाधारहरु उपलब्ध भएका चारपाटे मिलेका कित्ताहरु सिर्जना गरिन्छ । 

बाटोघाटो, ढल, खुला तथा सामुदायिक स्थलहरु जस्ता भौतिक पूर्वाधारहरुको स्तर स्वयम् जग्गाधनीहरुले आफ्नो आवश्यकता तथा औकात अनुसार निर्धारण गरी त्यसको सम्पूर्ण लागत पनि उपभोक्ताहरु स्वयम्ले आफूलाई प्राप्त हुने लाभको अनुपात अनुसार जग्गा योगदान गरी व्यहोर्छन् । कोही जग्गाधनी यस कार्यक्रमबाट विस्थापित हुने परिस्थितिको सिर्जना हुँदैन ।

नगर विकास ऐन, २०४५ को दफा १२९२० मा नगर विकास योजना क्षेत्रभित्र भू–उपयोग प्रवद्र्धन गर्न बाटो, ढल, पार्कजस्ता भौतिक पूर्वाधारहरु जनसहभागिता जुटाई विकास निर्माण गर्ने कार्यको रुपमा जग्गा विकास कार्यक्रम अन्तर्गत जग्गा एकीकरणको कानूनी परिभाषा दिइएको छ ।

जग्गा एकीकरणका फाइदाहरू

हाल बढ्दो जनसंख्याको साथै उचित बाटोघाटो, ढलविना अव्यवस्थित तरीकाले कित्ताकाट गरी कृषि जग्गालाई घडेरीमा परिणत गर्ने प्रक्रिया एक ठूलो समस्याको रुपमा रहेको देखिन्छ । फलस्वरुप साँघुरा तथा बांगाटिंगा, खुला एवं अन्य सामुदायिक स्थलहरुको अभाव, ढल तथा विजुलीको लाइनजस्ता भौतिक पूर्वाधारहरुका लागि जग्गाको अभाव भएर लथालिंग तरीकाले विकास भएका बस्तीहरु एक प्रकारले नेपाली शहरहरुका परिचायक हुन थालेका छन् । 

शहरी क्षेत्रभित्रका ठूला र कृषि प्रयोगजनमा रहेका कित्ताहरु शहरी पूर्वाधारहरुको अभावमा कम उपयोगी हुने भएको र साना घडेरीहरुको कुरा गर्दा बांगोटिंगो, लाम्चो, तीनकुने आकारका कित्ताहरु शहरी विकासमा एक टड्कारो समस्याका रुपमा रहेका छन् ।

यस अवस्थाबाट मुक्त हुन सरकार, स्थानीय निकाय एवम् स्वयम् उपभोक्ताहरुले प्रयास गरिरहेको भएता पनि ती प्रयासहरु विभिन्न कारणले प्रभावकारी हुन सकिरहेको थिएन । यसो हुनाका मुख्य कारणहरु निम्‍न छ,

१. पूर्वाधार उपलब्ध गराउने सरकारी विषयगत निकायहरुको अपर्याप्त बजेट ।

२. ती नियकाहरुबीच आपसी समन्वयविना भइरहेका एकल प्रयास ।

३. स्थानीय निकायहरुको अपर्याप्त बजेट ।

४. शहरी क्षेत्रका जग्गाको उच्च मूल्य र मूल्यबृद्धि दर ।

५. परम्परागत तरीकाले जग्गा अधिग्रहण गरी सडक निर्माण गर्दा कसैलाई धेरै र कसैलाई कम फाइदा हुने गरी असमान लाभ पुग्‍ने र कोहीकोही त विस्थापित समेत हुनुपर्ने परिस्थिति सिर्जना भई जग्गा अधिग्रहण कार्य लोकप्रिय नहुनु ।

६. पूर्वाधारहरु विशेष गरी बाटो, ढल, खुलाक्षेत्रमा गरिने लगानी सरकारले मात्र व्यहोर्नुपर्ने । लाभान्वितहरुबाट लागत असुलीको व्यवस्था नहुनु ।

यो परिस्थितिबाट छिटै परिवर्तन हुने कुनै सम्भावना देखिँदैन भने यी कारणहरुले गर्दा हाम्रा शहरहरु यति अस्तव्यस्थ रहेका छन् कि धेरै नेपालीहरु अस्तव्यस्त, भीड तथा फोहरलाई नै आत्मसात् गरी शहरी जीवन बिताउन बाध्यमात्र भएका छैनन्, बरू नेपालीले अस्तव्यस्त, भीड तथा यत्रतत्र फालिएका फोहरलाई नै शहरको परिभाषाको रुपमा लिन थालेका छन् ।

यस अवस्थामा जग्गा एकीकरण एउटा यस्तो प्रक्रियाको रुपमा देखिएको छ जसले माथि उल्लिखित सबै परिस्थितिको बाबजुद पनि जग्गा चक्लाबन्दीको माध्यमबाट व्यवस्थित र योजनाबद्ध शहर विकास गर्न सकिन्छ भन्‍ने दर्शाउँछ । 

व्यवस्थित वस्ती विकास र शहरीकरणामा फाइदै फाइदा

१. व्यवस्थित शहरको निम्ति आवश्यक बाटोघाटो, ढल, खुला एवं अन्य सार्वजनिक स्थलको लागि जग्गा उपलब्ध हुने ।

२. बाटोघाटो, ढल तथा अन्य पूर्वाधारहरु उपभोक्ताहरुको चाहना अनुरुप हुने गरी ती पूर्वाधारहरुको स्तर र समीपता अनुसार लाभको अनुपात अनुसारको योगदानबाट प्राप्त उनीहरुकै खर्चमा विकास गरिने ।

३. यसो गर्दा बाह्य अनुदानको आशामा धेरै वर्षसम्म पूर्वाधारहरुबाट वञ्‍चित भइरहनु पर्ने अवस्था नरहने ।

४. जग्गा बढी उपयोगी एवम् मूल्यवान् हुने, अर्थात् स्तरीय घडेरीको आपूर्तिमा वृद्धि हुने ।

५. थप हुने पूर्वाधारहरुको अनुपातमा जग्गाधनीहरुले दिएको सहयोगमा टोल छिमेकको भावना अनुसार शहरी पूर्वाधारको साथै बस्ती विकास हुने गर्छ ।

६. जग्गा धनीहरुले योगदान गरेको जग्गाको केही अंश लागत असुली गर्न छुट्टयाएका विकसित घडेरीहरु बिक्री गरी आएको रकमले आयोजनाको खर्च परिपूर्ति गरिने हुनाले आफ्नै स्रोतमा निर्भर रहने सिद्धान्तको आधारमा आयोजना सञ्‍चालन गर्न सकिन्छ ।

७. स्थानीय स्रोत परिचालनबाट भौतिक पूर्वाधार विकासमा लगानी भई स्थानीय बासिन्दाहरुको लागि रोजगारीका अवसरहरु उपलब्ध हुने गर्छन् ।

८. स्थानीय समुदायको जनजीवन र दैनिक कामकाजमा खासै प्रतिकूल असर पर्दैन हुन्छ, किनभने निर्माण कार्य भइरहेको बेला स्थानीय जग्गाधनीहरु अन्यत्र सर्नुपर्ने अवस्था आउँदैन र साविक क्रियाकलाप सुचारूरुपले सञ्‍चालन गर्न सकिने हुन्छ ।

९. सम्पूर्ण आयोजना क्षेत्र नै चाक्लाबन्दीको माध्यमबाट राम्ररी पुनः कित्ताकाट भई भावी पूर्वाधार विकासको लागि अझ बढी कुशल परिवेश तयार हुन्छ ।

१०. यसले अव्यवस्थित शहरी विस्तार क्रमलाई नियन्त्रण गर्छ ।

११. आकारप्रकार नमिलेको जग्गालाई चारपाटे मिलेको अकारमा परिणत गर्दछ । सम्पूर्ण शहरी वातावरण तथा जीवनस्तरमा ठूलो सुधार ल्याउँछ । विकास कार्यमा स्थानीय जनतालाई प्रोत्साहित गर्दछ र जग्गाको उपयोगिताको साथै सम्पूर्ण क्षेत्रको महत्त्व अभिबृद्धि गर्छ । 

१२. छरछिमेकका क्षेत्रमा पनि जनसहभागिताको आधारमा जग्गाको एकीकरण गर्न प्रोत्साहन मिल्छ ।

जग्गा एकीकरण कार्यविधिमा आधारित

काठमाडौं उपत्यकामा ४०% सम्म मूल्य घट्दा पनि किन बढेन घरजग्गा कारोबार ?

रुकुमको ‘चौरजहारी नयाँ शहर’ निर्माणका लागि जग्गा प्राप्ती सुरु, अब काम आगडि बढ्ला ?

१० करोड लगानीमा 'त्रिशुली भिल्ला' सञ्चालन

घरजग्गा किनबेच घट्दा पनि बढ्यो मालपोत राजश्व

आँबुखैरेनीको मर्स्याङ्दी जलासयमा मोटरबोट सुरु, कति लाग्छ शुल्क ?

ब्याज घट्दा पनि किन बढ्न सकेन घरजग्गा कारोबार ?

रियल इस्टेटबाट बनेका संसारकै धनाढ्यहरु

यी हुन् घरमा विद्युतीकरण गर्दा ध्यान दिनुपर्ने कुराहरू

DAD3C9812481A61-SK-Nepal.jpg

कोरियाको चेओरवन सहर र ललितपुर महानगरबीच भगिनी सम्बन्ध कायम गर्ने तयारी

3DF22108BC87EE6-111.jpg

नापजाँच भएर पनि छुटपुट भएकाे जग्गा दर्ता गर्न खुला

0FF0188418D551A-pokhara-city-2.jpg

शहरी जनसंख्या बढ्दै, पुगे २७ प्रतिशत, शहरोन्मुख जनसंख्या ४० प्रतिशत