अपार्टमेन्ट र कानूनः केही जान्नैपर्ने कानूनी प्रावधान

- आबेश अधिकारी, अधिवक्ता 

आवासीय प्रयोजनका लागि नेपालमा ‘घर’ सबैभन्दा भरपर्दो माध्यम हो । घरको अलावा संयुक्त आवास इकाई (हाउजिङ) तथा अपार्टमेन्ट पनि मध्यम आय भन्दा बढी कमाई हुने परिवारहरूको रोजाइमा पर्न थालेको छ ।  नेपालमा अपार्टमेन्टको सुरुवात भएको दुई दशक भन्दा बढी भइसकेको छ । 

पुरूषोत्तमलाल तुल्स्यानले २०५१ सालमा नेपालमा पहिलो अपार्टमेन्टका रूपमा नक्साल स्थित सुरज अपार्टमेन्ट निर्माण गरी सुरू गरेका थिए । यस अपार्टमेन्टको निर्माण कार्य पूरा गर्न तुल्स्यानलाई दुई वर्ष लागेको थियो  र वि.सं. २०५५ सालमा सोही सुरज अपार्टमेन्टको एउटा इकाई बिक्री भएसँगै नेपालमा अपार्टमेन्टको बसाइ सुरू भएको थियो । सुरज अपार्टमेन्टको निर्माण सुरू गर्दा देखि निर्माण सम्पन्न हुँदाका बखतसम्म नेपालमा अपार्टमेन्ट सम्बन्धी कुनै कानूनी व्यवस्था थिएन । 

तर हालको अवस्थामा नेपालमा यस्ता अपार्टमेन्टहरु तिब्र रुपमा निर्माण भइरहेको र कतिपय अवस्थामा अपार्टमेन्टका ईकाईधनीहरुको अधिकार समेत सुरक्षित गर्नुपर्ने भएका कारण नेपालमा यस सम्बन्धि कानुनी व्यवस्था गरिएको हो ।

अपार्टमेन्ट सम्बन्धी कानूनको विकास

नेपालका शहरी क्षेत्रमा जनसंख्याको चाप बढ्दै जाँदा जग्गाको मूल्यमा वृद्धि हुन गई शहरवासीहरूलाई आवास सुविधामा समस्या उत्पन्न हुन थालेपछि ति समस्यालाई निराकरण गरी व्यवस्थित बसोबासको व्यवस्था गर्ने उद्देश्य सहित वि.सं. २०५४ सालमा अपार्टमेन्टसँग सम्बन्धित नेपालमा पहिलो कानून बन्यो जसको नामाकरण “संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी ऐन, २०५४” गरियो । यस ऐनले अपार्टमेन्टलाई ‘संयुक्त आवास भवनमा स्वतन्त्र रूपमा उपभोग गर्न सकिने सामूहिक क्षेत्र तथा सुविधा सहित एक वा एक भन्दा बढी कोठाहरू भएको त्यस्तो भवनको कुनै इकाई सम्झनु पर्छ’ भनी व्याख्या गरेको छ ।

अपार्टमेन्ट र संविधान

नेपालको संविधानको धारा ३७ मा मौलिक हकका रुपमा आवासको हक स्थापित गरिएको छ जस अन्तर्गत प्रत्येक नागरिकलाई उपयुक्त आवासको हक प्रदान गरिनुका साथै कुनै पनि नागरिकलाई निजको स्वामित्वमा रहेको आवासबाट कानून बमोजिम बाहेक निकाल्न वा हटाउन नमिल्ने व्यवस्था गरिएको छ । अपार्टमेन्टका विषयमा संविधानमा तोकेरै उल्लेख नगरिए तापनि यसलाई नेपालको धारा ३७ मा आवासको हक अन्तर्गत नै राखेर कानूनी अधिकार स्थापित गरेको पाइन्छ ।

अपार्टमेन्ट सम्बन्धी हालको कानूनी अवधारणा

माथि उल्लेखित संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी ऐन, २०५४ बाहेक संविधानद्वारा प्रदान गरिएको आवासको हकलाई सुरक्षित गर्न “आवासको अधिकार सम्बन्धी ऐन, २०७५” बनेको छ जसले अपार्टमेन्टसँग सम्बन्धित विषयलाई समेत जोडेर कानूनी व्यवस्था गरेको छ । कानूनले निर्धारण गरेको मापदण्ड अनुरुप आवासको निर्माण तथा छनौट गर्न पाउने, आवासको अभावमा जीवन जोखिमयुक्त हुनुबाट सुरक्षित रहने, अवासस्थलको छनौट बमोजिम बसाईसराई गर्न पाउने, आफ्नो आवास शान्तिपूर्वक रुपमा निर्वाध रुपले उपभोग गर्न पाउने लगायतका अधिकार यस ऐनले प्रदान गरेको छ । तर सामाजिक प्रयोजनका लागि भने कानूनबमोजिम कुनै नागरिकलाई त्यस्तो आवासस्थलबाट हटाउन सक्ने अधिकार यस कानूनले नेपाल सरकारलाई प्रदान गरेको छ । 

यसरी आवासस्थलबाट हटाउँदा सरकारले पुनर्वास वा क्षतिपूर्तीको उचित व्यवस्था गर्नु बाध्यकारी हुन्छ । यस ऐन बमोजिम प्रदान गरिएका अधिकार अपार्टमेन्टका लागि पनि लागु हुन्छन् । यी ऐन बाहेक पनि संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी ऐन, २०५४ को कार्यान्वयन गर्ने गराउने प्रयोजनार्थ संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी नियमावली, २०६० अर्को अपार्टमेन्टसँग जोडिएर आउने कानूनी व्यवस्था रहेको छ । 

अपार्टमेन्ट खरिद गर्दा ध्यान दिनुपर्ने कुराहरू

अपार्टमेन्ट खरिद गर्दा अपार्टमेन्टका संस्थापकले खरिदकर्तालाई धनीको वा भाडामा रहेको व्यहोरा सहितको प्रमाणपत्र दिनुपर्ने र सम्झौताको प्रति खरिदकर्तालाई उपलब्ध गराउनुपर्ने व्यवस्थालाई अपार्टमेन्टका खरिदकर्ताले विशेष ध्यान दिनुपर्ने हुन्छ । अपार्टमेन्टमा इकाई खरिद गरे पश्चात त्यहाँ उपलब्ध गराइने सेवा सुविधा बापतको शुल्क सम्झौता बमोजिम तिर्नु बुझाउनु इकाई धनीको दायित्व रहने कुरालाई पनि विशेष ध्यानमा राख्नु जरुरी हुन्छ । 

यसरी अपार्टमेन्टका इकाई धनीहरुले इकाई खरिद गरिसके पश्चात आवास व्यवस्थापन समितिको स्थापना गरी सो अपार्टमेन्टको हितमा काम गर्न पनि सक्छन् । अपार्टमेन्टका समस्या समाधान, सुविधा विस्तार, स्तरोन्नति लगायतका कार्यहरूमा यस्ता समितिले राम्रो काम गरिरहेका उदाहरणहरू पनि नेपालमा थुप्रै छन् । 

नेपाली आम जनमानसमा अपार्टमेन्टको बसाईलाई रुचाउनेको संख्या सँगसँगै अपार्टमेन्टको निर्माण कार्यहरू पनि बढ्दै गईरहेका छन् । उच्च आय भएका व्यक्ति वा परिवारहरू मात्रै नभई मध्यम आय भएकाहरूको पनि अपार्टमेन्टमा बस्ने चाहनामा बृद्धि हुँदै जानुले “अपार्टमेन्ट संस्कृति” नेपालमा फस्टाउँदो क्रममा रहेको देखिन्छ । यद्यपी अपार्टमेन्टका कयौँ विषयहरूमा नेपालका प्रचलित कानून अझै मौन नै देखिन्छन् । 

नेपाली समाजको बदलिँदो परिस्थिति, प्रविधिका विकासका कारणले सुविधा उपभोगका नयाँ आयामहरू, अपार्टमेन्टमा अपनाईनु पर्ने सुरक्षा साधानहरू लगायतका विषयमा नेपालको प्रचलित कानून पछि परिरहेको देख्न सकिन्छ भने मौजुदा कानूनको परिपालनामा समेत जिम्वार निकायहरूको उचित ध्यान नपुगेको देखिन्छ ।   

खरिदकर्ताले अपनाउनुपर्ने सतर्कता

तुलनात्मक रुपमा लोकप्रियता बढ्दै गईरहेको अपार्टमेन्टको बसाईलाई रोज्दा खरिदकर्ताले सो अपार्टमेन्टले आवासीय प्रयोजनका लागि इकाई बिक्री गर्न सम्बन्धित निकायबाट स्वीकृती प्राप्त गरेको छ वा छैन, अनपेक्षित घटनाहरू जस्तै आगलागी, भुकम्प लगायतका जोखिमहरूको न्यूनीकरणका लागि सुरक्षाका उपायहरू अवलम्बन गरेको छ वा छैन, कानूनी मापदण्ड बमोजिमको निर्माण कार्य भएको छ वा छैन, आकस्मिक द्वारहरूको उपलब्धता छ वा छैन, भित्री र बाहिरी गरी दुवै भर्याङको व्यवस्था छ वा छैन भन्ने जस्ता विषयहरूमा खरिदकर्ताहरूले पूरा जानकारी लिई सो जानकारीहरू सन्तोषजनक भएमा मात्रै इकाई खरिद गर्नु बुद्धिमानी हुन्छ ।

लुटपाट, चोरी जस्ता जोखिम शून्यप्राय हुने, अन्यत्र भन्दा सुविधा राम्रो पाइने, सामाजिक घुलमिल बढी हुने जस्ता सकारात्मक पक्षहरूले मानिसहरू आफ्नो निजी घर छोडी भाडामा लगाई अपार्टमेन्टमा बसेका उदाहरणहरू सामान्य भैसकेका छन् । छोराछोरी विदेशिएर आमा बाबु एक्लै बस्ने परिवार हुन् या संयुक्त रूपमा बस्ने ठूलो परिवार हुन्, वृद्धावस्थाका हुन् या बाल्यावस्था सबैका लागि उपयुक्त मानिएको अपार्टमेन्टको बसाई शहरी जीवन(सँस्कृतीकै रूपमा विकास भैरहेको छ ।  त्यसैले शहरी क्षेत्रको आधुनिकीकरण र जीवनस्तरको विकासमा अपार्टमेन्टको भूमिकालाई अवमूल्यन गर्ने अवस्था हालको परिस्थितमा विद्यमान नरहेको दाबी गर्नु अत्युक्तिपूर्ण नहुने स्पष्ट छ ।

Cover Image: Guna Colony