सेटब्याक भनेको के हो ? कस्तो घर बनाउँदा कति छाड्नुपर्छ ?

घर निर्माण एक प्राविधिक बिषय हो जहाँ यति धेरै प्राविधिक शब्दावली हुन्छन कि आम मानिसले त्यसको अर्थ बुझ्‍न कठिन हुन्छ । पहिलोपटक घर बनाउने उपभोक्ताले यस्ता दर्जनौं प्राबिधिक शब्दावलीबाट गुज्रिनुपर्छ । सेटब्याक यस्तै एक शब्दावली हो जसका बारेमा थाहा नपाउँदा तपाइको घरको नक्सा पास हुन सक्दैन ।

सरल भाषामा भन्‍नुपर्दा सेटब्याक भनेको कुनै पनि आवास परियोजनाको न्यूनतम खुला क्षेत्र भनेर बुझ्‍न सकिन्छ ।  सहरी विकास मन्त्रालयले जारी गरेको बस्ती विकास, सहरी योजना तथा भवन निर्माण सम्बन्धि आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२ ले कुनै पनि घर बनाउँदा घरको स्ट्रक्चर र जग्गाको बाउन्ड्री वालवीच कति स्पेश छाड्नुपर्छ भनी स्पष्‍ट ब्यबस्था गरेको छ । यही मापदण्डमा आधारित रहेर हरेक स्थानीय तहले भौगोलिक बनावट अनुसार आ–आफ्नै भवन निर्माण मापदण्ड तयार पारेका हुन्छन् ।

यदि सरकारी मापदण्ड पालना नगरी घर तथा भवन बनाउन खोजेमा नक्सा पास नै हुँदैन । र, निर्माण सम्पन्‍न प्रमाणपत्र पनि पाइँदैन । निर्माण सम्पन्‍न प्रमाणपत्र नपाउँदासम्म बैंकिङ कारोबार पनि गर्न पाइँदैन । 
कस्तो भवनमा कति सेटब्याक छाड्नुपर्छ ? यस्तो छ नियम: 

भवनको उचाइ र सेटब्याकको अनुपात 

१० मीटरसम्म अग्ला भवनहरु बनाउन खोजेमा सँधियार तर्फको न्यूनतम सेटब्याक १.५ मीटर हुनु पर्ने ब्यबस्था छ । यदि झ्याल –ढोका तथा भेन्टिलेटर नराख्‍ने भए सँधियारतर्फ तथा एउटै कित्ताको जग्गामा स्वीकृति प्राप्त गरी बनिसकेको घर भएमा सोतर्फ संसोधित भवन संहिता २०७६ को प्रतिकूल नहुने गरी टाँसिएको भवन बनाउन पाउने व्यवस्था छ ।

१० मिटर भन्दा बढी तर १७ मिटरसम्म अग्ला भवनहरुको हकमा सार्वजनिक भवनहरुको सँधियार तर्फको सेटब्याक न्यूनतम ३ मीटर र अन्य भवनहरुको सँधियार तर्फको सेटव्याक न्यूनतम २ मिटर हुने गरी स्वीकृति दिइने उल्लेख छ । 

प्राविधिक समितिको सिफारिस तथा स्थानीय निकायको परिषदले स्वीकृत गरेको मूल बजार क्षेत्रमा बन्‍ने व्यापारिक भवनको हकमा सडकसँग लम्ब भएर रहेको साँधतर्फ भवन संहिता २०७६ को प्रतिकूल नहुने गरी टाँसेर वा एउटै कित्ताको जग्गामा स्वीकृति प्राप्त गरी बनिसकेको घर भए सोलाई आवश्यक पर्ने सेटव्याक छाडी नयाँ भवनमा झ्याल–ढोका नराख्‍ने भएमा जग्गा नछोडी १७ मिटरसम्म अग्लो भवन निर्माण गर्न स्वीकृति दिन सकिनेछ मापदण्डमा उल्लेख छ । 

नयाँ भवनमा झ्याल–ढोका राख्‍ने भएमा १० मिटर भन्दा बढी तर १७ मिटरसम्म अग्ला भवनहरुको हकमा सार्वजनिक भवनहरुको सँधियार तर्फको सेटब्याक न्यूनतम ३ मीटर र अन्य भवनहरुको सँधियार तर्फको सेटव्याक न्यूनतम २ मिटर हुने गरी जग्गा छाडेर मात्र भवन निर्माण स्वीकृति पाइने छ ।

१७ मिटर भन्दा अग्ला जुनसुकै भवनहरुको उचाइ र सँधियार तर्फको सेटब्याकको अनुपात ४ः१ हुने गरी तर न्यूनतम सेटव्याक ५ मीटर भन्दा कम नहुने गरी स्वीकृति दिइने मापदण्डमा उल्लेख गरिएको छ । 
एउटै कित्ता वा धेरै कित्ता मिलेर बनेको घडेरीमा एक भन्दा बढी भवनहरु निर्माण गर्न स्वीकृति दिंदा वा घर–बाटो सिफारिस दिँदा दुई भवनहरु बीचको दूरी माथि उल्लेखित व्यवस्थाअनुसार हुने गरी मात्र स्वीकृति पाइने छ । 

मूल–सडक किनारमा भवन निर्माण गर्न स्वीकृति दिँदा बाटोको चौडाईमा सडकको दुबै तर्फको सेटव्याक जोड्दा जति योगफल हुन्छ, सोको २ गुणा भन्दा अग्लो हुने गरी (लाइट– प्लेनलाई छेक्ने गरी) स्वीकृति पाइने छैन ।

स्थानीय निकायको क्षेत्रभित्र पर्ने लोकमार्गहरुको छेउमा भवन निर्माण गर्न प्रचलित ऐन नियमहरुको अधिनमा र नगरपालिका क्षेत्रमा स्वीकृत म्युनिसिपल ट्रान्सपोर्टेसन मास्टर प्लान समेतको अधिनमा रहेर भवन निर्माण गर्ने स्वीकृति पाइने मापदण्डमा उल्लेख गरिएको छ ।

आवासीय प्रयोजनको स्वीकृति प्राप्त गरेको भवन वा सोको केही अंश व्यापारिक प्रयोजनमा रहेमा सो भवन सम्पूर्णलाई स्वतः व्यापारिक भवन मानिने उल्लेख छ । तर, भौतिक योजनाबद्ध क्षेत्रभित्र तोकिएका आवासीय क्षेत्रमा कुनै पनि भवनलाई व्यापारिक प्रयोजनमा ल्याउन दिइने छैन । 

मापदण्ड लागू भएको क्षेत्रमा सोको पालन नगरी बनेको कुनै पनि भवनलाई स्थानीय निकायले पूर्ण वा आंशिक रुपमा भत्काउन लगाउने वा भत्काउने अधिकार दिइएको छ ।  मापदण्डमा भनिएको छ, ‘भवनको स्वामित्वकर्ताले आनाकानी गरेको कारणले मापदण्ड विपरित निर्माण भएको कुनै भवन स्थानीय निकायले भत्काउनु परेमा वा भत्काउन लगाउनु परेमा, भत्काउन लाग्‍ने खर्च निज स्वामित्वकर्ताबाट सरकारी बाँकी सरह असुल उपर गरिने छ ।’

जग्गा उपयोग प्रतिशत

आवासीय भवन निर्माण गर्न २५० वर्ग मीटरसम्म क्षेत्रफल भएको घडेरीलाई ७० प्रतिशत र सो भन्दा बढी क्षेत्रफल भएको घडेरीलाई ६० प्रतिशतभन्दा बढी नहुने गरी जग्गा उपयोग गर्न पाउने व्यवस्था छ । 
सरकारी, अर्ध सरकारी वा सार्वजनिक भवनहरुलाई निर्माण स्वीकृति दिंदा जग्गा उपयोग प्रतिशत ५० प्रतिशतभन्दा बढी नहुने गरी स्वीकृति दिइने उल्लेख छ ।