कित्ताकाट खुलेपछि जग्गाको भाउ घट्ला ?

सरकारले गत शुक्रबारदेखि देशभर जग्गाको कित्ताकाटमा लगाएको प्रतिबन्ध फुकुवा गरेको छ । जग्गाको कित्ताकाट खुकुलो भएपछि धमाधम प्लटिङ हुने र घडेरीको मूल्य घट्ने धेरैको अपेक्षा छ । आममानिसको अपेक्षाअनुसार कित्ताकाट सुरु भएपछि घडेरीको मूल्य घट्ला त ?

अर्थशास्त्रको सामान्य नियमअनुसार बजारमा घडेरीको आपूर्ति बढेपछि मूल्य घटनुपर्ने हो । तर, रियलस्टेट क्षेत्रमा कार्यरत ब्यबसायीहरुका अनुसार कित्ताबाट बढ्दा मूल्य घटिहाल्छ भनेर दावी गर्ने अबस्था छैन् ।  

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष मिनमान श्रेष्ठ भन्छन्, ‘जग्गाको कित्ताकाट फुकुवा भएसँगै अब टुक्रा जग्गाको उपलब्धता बढ्ने र मूल्यमा सामान्य घटबढ हुन सक्छ ।’ कित्ताकाट खुलेपछि अव्यवस्थित प्लटिङ बढ्ने र व्यापक कित्ताकाट हुने सम्भवना रहेको उनको भनाई छ ।

२६ साउन ०७४ देखि कित्ताकाटमा प्रतिबन्ध लगाएपछि टुक्रा जग्गाको उपलब्धता घट्दै गइरहेको थियो । २७ पुस २०७५ मा मन्त्री पद्या अर्यालले स्थानीय तहको सिफारिसमा जग्गा कित्ताकाट गर्न पाउने व्यवस्था गरेकी थिइन । स्थानीय तहले ‘कृषियोग्य भूमि होइन’ भनेर सिफारिस गरेपछि मात्र कित्ताकाट गर्न पाइन्थ्यो । 

यो व्यवस्थालाई टेकेर दर्तावाल व्यवस्थित आवास तथा प्लटिङ विकास कम्पनीले कित्ताकाटको स्वीकृति पाए पनि सबैले पाउँदैनथे । अत्यन्तै सिमित संख्यामा भइरहेको प्लटिङले माग धान्न सकिरहेको थिएन । फेरी, अनौपचारिक रियलस्टेटले मालपोत र नापी कार्यालयमा कमिसन खुवाएर कित्ताकाटको स्वीकृति लिई प्लटिङ गरिएका जग्गाको मूल्य अचाक्ली महंगो पथ्र्यो ।

नेपाल भूमि रियल स्टेट एजेन्सीका सञ्चालक बिक्रम लामा भन्छन्, ‘कित्ताकाट खुकुलो भएपछि अहिले जुन रफ्तारमा घडेरीको मूल्य बढिरहेको थियो, अलिकति ह्रास पक्कै आउँछ ।’ उनका अनुसार ठूला जग्गा भन्दा पनि साना टुक्रा जग्गाको मूल्यमा सामान्य गिरावट आउन सक्ने देखिन्छ ।

अहिलेसम्म घडेरीको माग बढी थियो, उपलब्धता अत्यन्तै सिमित थियो, जसले गर्दा मूल्य पनि बढ्यो, अब काठमाडौंको छेउ कुनामा पनि प्लटिङ हुनेछन् र जग्गाको किनबेच पनि बढ्ने छ ।

रियलस्टेट एजेन्सी प्रोपर्टी २४७ का सञ्चालक विनोद सुवेदी कित्ताकाट खुलेर टुक्रा जग्गाको सप्लाई बढेपनि मूल्यमा ठूलो अन्तर नहुने बताउँछन् । उनी भन्छन्, ‘कित्ताकाट खुलेपछि प्लटिङ पक्कै बढ्छ, टुक्रा जग्गा जति बढी उपलब्ध भयो त्यति नै बढी किनबेच पनि हुने हुँदा मूल्य खासै नघट्ने देखिन्छ ।’

लम्बिदो कोभीड महामारीका कारण अन्यत्र लगानीको अवसर छैन् । सुन महंगिएर लाख रुपैयाँ तोला पुगिसकेको छ । दुई तिहाईको सरकार भएपनि अस्थिर नीतिका कारण शेयर बजार पनि निरन्तर ओरालो लागिरहेको छ । अहिले सबैभन्दा उत्तम लगानीको क्षेत्र घरजग्गा नै रहेको व्यवसायी बताउँछन् ।

सुवेदी भन्छन्, ‘अब मान्छेले टुक्रा जग्गामा लगानी गर्न सक्छन्, टुक्रा घडेरीको किनबेच ह्वात्तै बढ्ने देखिन्छ ।’

कित्ताकाट सहज नहुँदा फ्रेस टुक्रा जग्गाको अभाव थियो । चोर बाटोबाट कित्ताकाटको स्वीकृति लिएर गरिको प्लटिङले माग धान्न सकिरहेको थिएन । त्यसैले एउटै जग्गा दोर्‍याई तेहर्‍याई किनबेच हुँदा मूल्य पनि बढ्दै गइरहेको थियो । सुवेदी सुनाउँछन्, ‘मूल्य नघटे पनि स्थिर रहन सक्छ ।’

०७५ पुसको निर्णयसँगै व्यवस्थित आवास विकासकर्ताले स्थानीय तहबाट सिफारिस ल्याएर काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणबाट कित्ताकाटको स्वीकृति लिइरहेका थिए । तर, स्थानीय तहमा रहेको ७ जनाको कमिटिले निर्णय गरेर ‘गैरकृषि जग्गा’ भनी सिफारिस दिन १५/१६ महिनासम्म लगाइँदिँदा प्रोजेक्ट आउन ढिला भइरहेको अध्यक्ष श्रेष्ठको भनाई  छ।

‘उपत्यका विकास प्राधिकरणमा गएर सिधै जग्गा कित्ताकाटको स्वीकृति लिइरहेको बेलामा मन्त्रालयले स्थानीय तहको सिफारिस ल्याउनुपर्ने बाध्यात्मक अवस्था बनाएको थियो’ श्रेष्ठ सुनाउँछन्, ‘वान डोर सिष्टमबाट भइरहेको कामलाई थ्रि डोर सिष्टमबाट फत्ते गर्नुपर्ने भएपछि काम गर्न अप्ठ्यारो भइरहेको थियो ।’ 

जग्गाको कित्ताकाट खुला भएपछि नयाँ प्रोजेक्टहरु अगाडि बढ्ने आधार बनेको श्रेष्ठको बुझाई छ । उनी भन्छन् ‘अहिले पनि धेरै आवास परियोजना कित्ताकाटको स्वीकृतिका लागि कुरेर बसिरहेका थिए, नयाँ व्यवस्थाले तत्कालै सिफारिस पाउने आशा गर्न सकिन्छ ।’ पछिल्लो समय हाउजिङ परियोजना निर्माणमा कमी आउँदा व्यवस्थित आवास क्षेत्रभित्र घरको अभाव खड्किँदै गइरहेको थियो । 

उपत्यका विकास प्राधिकरणका प्रमुख भाईकाजी तिवारीका अनुसार अहिलेसम्म ३ सयभन्दा बढी परियोजनाले कित्ताकाटको स्वीकृति लिएका छन् ।

‘कित्ताकाट कम हुने वित्तिकै जग्गाको महत्व बढी थियो, अब कित्ताकाट खुलेपछि १० आना जग्गा हुनेहरुले ४ आना बेचेर ६ बेच्छु भन्न सक्छ, नयाँ नयाँ प्लटिङ हुन्छन्, नेपाल भूमिका सञ्चालक लामा भन्छन्, ‘अब अलि बढी च्यालेन्ज व्यवस्थित रुपमा प्लटिङ नहोला कि भन्ने हो, अस्तव्यस्त कित्ताकाट हुनबाट रोक्नुपर्छ ।’

हिजोको दिनमा फ्रेस टुक्रा पाउन कठिन हुनाले पटक पटक किनबेच भइरहेको पुराना टुक्राको मूल्य अलि बढी नै पर्न जान्थ्यो । लामा भन्छन्, ‘अहिलेसम्म घडेरीको माग बढी थियो, उपलब्धता अत्यन्तै सिमित थियो, जसले गर्दा मूल्य पनि बढ्यो, अब काठमाडौंको छेउ कुनामा पनि प्लटिङ हुनेछन् र जग्गाको किनबेच पनि बढ्ने छ ।’

उनी थप्छन्, ‘जग्गाको मूल्य पनि अहिलेजस्तो अनियन्त्रित रुपमा नबढ्न सक्छ, किनभने जग्गा किन्ने भन्दा बढी बेच्ने हुन्छन् ।’

पछिल्लो समय बैंकले एकल अंकको ब्याजदरमा घरजग्गा कर्जा उपलब्ध गराएको हुनाले पनि घरजग्गामा लगानी बढ्ने अनुमान गरिएको छ । त्यसमाथि नयाँ प्लटिङमा फ्रेस घडेरीहरु पाउन थालेपछि जग्गाको किनबेच पनि ह्वात्तै बढ्न सक्ने व्यवसायीहरुको अनुमान छ । 

यो पनि पढ्नुहोस्

तीन बर्षपछि खुल्यो जग्गाको कित्ताकाट, तर यस्ता छन् केही सर्तहरु