घरजग्गा किन्‍नुअघि नाप्‍नु अनिवार्य छ ? नापी सेवा कसरी कहाँबाट लिने ?

यदि तपाईं जग्गा खरिद गर्दै हुनुहुन्छ भने पहिल्यै जग्गाको नापजाँच गरे यकिन गर्नु उपयुक्त हुन्छ । नत्र, जग्गा खरिद गरिसकेपछि ठगिन सक्ने सम्भवना रहन सक्छ । कतिपय एजेन्टहरुले ग्राहकलाई एउटा जग्गा देखाएर अर्को जग्गा पास गरिदिने गरेको पनि देखिन्छ । कतिपयले आफ्नो मान्छे वा आफन्ती भनेर पूर्ण विश्‍वास गर्ने तर सोही आफन्ती व्यक्तिले नराम्रोसँग ठग्‍ने गरेको पनि सुन्‍नमा आइरहन्छ ।

त्यसैले कसैको पनि पूर्ण विश्‍वास नगरी जग्गा खरिद गर्नुभन्दा पहिला दक्ष अमिनबाट नापचाँज गरेर आफुले खरिद गर्न लागेको जग्गा ठिक छ कि छैन भनेर यकिन हुनुपर्ने काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणका अमिन राजेश चौधरी बताउँछन् । 

‘कुनै पनि ठाउँमा कुनै पनि जग्गा खरिद गर्दा सम्बन्धित जग्गाको लालपूर्जा भिडाएर नापी कार्यालय, नगरपालिकाका अमिन वा अनुभवी फ्रिल्यान्सर अमिनबाट नापजाँच गरेर यही कित्ता हो भनेर यकिन गर्न पनि नापजाँच गर्नु जरुरी छ’ उनले भने, ‘अमिन लगेर जग्गा नापजाँच गरेपछि ठगिनबाट बचिन्छ ।’

कुनै जग्गामा छिमेकीसँग सिमा विवाद भइरहेको हुन्छ । कतिपय प्लटहरु विवादित हुन सक्छन् । कतिपय जग्गा रोक्का गरिएका पनि हुन सक्छन् । कतिपय जग्गा नक्सामा धेरै तर फिल्डमा थोरै हुन सक्छ । कतिपय जग्गा नक्सामा थोरै तर फिल्डमा धेरै हुन सक्छ । अमिन लगेर जग्गाको नापजाँच गरेमा जग्गा किन्‍नु अगाडि नै यकिन भइन्छ र निर्णय लिन पनि सहज हुन्छ ।

चौधरीले भने, ‘अहिले थोरै टुक्रा जग्गालाई पनि करोडौं रुपैयाँ लगानी गर्नुपर्छ, आफुले जीवनभर मिहिनेत गरेर कमाइ गरेको पैसा जग्गामा ढुक्कले लगानी गर्न र सुरक्षित हुनका लागि पनि अमिन लगेर कागजपत्र भिडाएर नापजाँच गर्नु जरुरी छ ।’

जग्गा नापजाँच गर्ने प्रविधि

Image: Red Hawk Surveying

सामन्यतयाः तीन आना, चार आना वा एक रोपनी जग्गा भएमा जग्गाको प्वइन्ट पत्ता लगाएर फित्ताले नै नापजाँच गरिन्छ । तर, ठूल्ठूला प्लटहरुमा ‘टोटल एस्सेटन’ मेसिनबाट पनि जग्गा नापजाँच गर्न थालिएको चौधरीले बताए ।

अहिले विश्‍वमा जग्गा नापजाँच गर्ने आधुनिक प्रविधि आइसकेका छन् । मेसिनले जग्गा नाप्दा फास्ट पनि हुन्छ । ‘हामीले नाप्दा तीन/चार घण्टा लाग्‍ने काम मेसिनले ५ देखि १० मिनेटमै फत्ते गरिदिन्छ’ उनले भने। 
जतिसुकै आधुनिक प्रविधि आएपनि सबैभन्दा एकुरेट रिजल्ट निकाल्न फित्ताले नै नापजाँच गर्नुपर्छ । ‘हाम्रो जग्गाको कुनाकाप्चा मेसिनले देखाउँदैन, मेसिनले फास्ट हुने मात्र हो’ उनले भने ।

जग्गा नापी सेवा कहाँबाट लिने ?

जग्गाको नापी गर्नका लागि सम्बन्धित क्षेत्रको नापी कार्यालयबाट अमिन लैजानुपर्ने हुन्छ । अहिले नगरपालिका/गाउँपालिका, वडामा पनि अमिन हुने गर्छन् । उनीहरुलाई लगेर जग्गाको नापजाँच गर्न सकिन्छ । कतिपय कन्सल्टेन्सीले पनि अमिनको सेवा प्रदान गरिरहेका हुन्छन् उनीहरुबाट पनि जग्गाा नापजाँच गराउन सकिन्छ ।

नापी कार्यालय वा नगरपालिकामा गएर जग्गाको नापजाँचका लागि अमिनको सेवा लिन निवेदन दिनुपर्छ । अमिनको सेवा लिएवापत निश्‍चित रकम राजश्‍व तिर्नुपर्ने चौधरी बताउँछन् । नापी कार्यालय वा नगरपालिकामा वा वडामा तपाइँले निवेदन दिने वित्तिकै अमिन नापजाँचका लागि आउँदैनन् । उनीहरुले आफ्नो क्यू मिलाएर तपाइँको जग्गा नापजाँचका लागी आउँछन् ।

Image: Jagga Jamin 

तत्कालै सेवा लिनका लागि फ्रिल्यान्सर अमिन खोज्‍नुपर्ने हुन्छ । वा, चिनजानको अमिन भए पनि हुन्छ । कुनै पनि जग्गा एकचोटी नापजाँच गरेर ढुक्क भइहाल्नु हुँदैन । अर्को अमिन ल्याएर पुन नापजाँच गरी यकिन गर्दा राम्रो हुने चौधरीको भनाई छ । 

कहिल्यै पनि नक्साको फोटोकपी नापजाँच गरेर अन्तिम निष्कर्ष निकाल्नु हुँदैन । नक्साको फोटोकोपी नापेर जग्गाको यथार्थ क्षेत्रफल आउँदैन । 

नापजाँच गराउन कति लाग्छ शुल्क ?

नापी कार्यालय चाबहिलका सूचना अधिकारी हरिकृष्ण त्रिपाठीका अनुसार नापी कार्यालयहरूले आ–आफ्ना नापजाँच शुल्क तोकेका हुन्छन्, जसलाई रेखाङ्कन दस्तुर भनिन्छ ।  यो दस्तुर नापी कार्यालयको राजस्व खातामा दाखिला गर्नुपर्छ ।  

नापी कार्यालय बाहेक स्थानीय निकायले पनि नापजाँच सेवा दिने हुनाले उनीहरूले पनि आफ्नै शुल्क तोकेका हुन्छन् । यी बाहेक विभिन्‍न परामर्शदाता कम्पनीले पनि आफ्नै शुल्क निर्धारण गर्छन्।  नापी कार्यालयबाट रेखाङ्कन सुविधा लिन दुईवटा कित्ता भएको वा एउटै कित्ता भएको बढीमा दुई रोपनीसम्मको  एउटा प्लटको  नापजाँच गर्न न्यूनतम २ हजार ५ सय ३० रुपैयाँ लाग्‍ने त्रिपाठी बताउँछन् ।

मतलब, एउटै कित्ता वा दुई वटा कित्ता जोडेर दुई रोपनीभन्दा बढी भए वा  ३–४ वटा प्लट गरेर २ रोपनी भन्दा कम भएमा पनि २५ सय ३० रुपैयाँले पुग्दैन । ‘यसको अर्थ के हो भने  कित्ताको संख्या बढ्दै जाँदा उल्लेखित हिसाबअनुसार शुल्क पनि निर्धारण गरिन्छ’, त्रिपाठी बताउँछन्।  

तर यो शुल्क  भौगोलिक  विकटता, सम्बन्धित नापी कार्यालयको कार्यक्षेत्र, दुरी, पूर्वाधारको पहुँच, नापजाँच कार्यको सहजता वा जटिलताका आधारमा  नापी कार्यालयअनुसार फरक पर्छ ।  जस्तै, काठमाडौं उपत्यकामा न्यूनतम २५ सय ३० रुपैयाँ तिरेर सम्बन्धित नापी कार्यालयबाट सेवा लिन सकिन्छ  तर, मुस्ताङमा त्यही दरले शुल्क लाग्छ भन्‍ने हुँदैन ।

 मुस्ताङजस्ता हिमाली जिल्लामा कहिलेकाहीं ४–५ दिन पैदल यात्रा गरेरै जग्गा भएको ठाउँसम्म पुग्‍नु पर्ने हुन सक्छ । यस्तो अवस्थामा जनशक्ति पनि धेरै लाग्‍न सक्छ र नापीबाट खटाइएका अमिन, सहयोगीहरू, भरियाआदिको खाने–बस्‍ने खर्चसमेत जोडेर  एउटै कित्ता नाप्दा १० हजार रुपैयाँसम्म पनि खर्च लाग्‍न सक्ने त्रिपाठी बताउँछन्।  

के छ नापजाँच गराउने प्रक्रिया ?

सुरूमा रेखाङ्कन गरिपाऊँ भनेर सम्बन्धित नापी कार्यालयको ढाँचा (फरम्याट) अनुसार आवश्यक सम्पूर्ण कागजातहरु जस्तै– पुर्जा, हालको नक्सा आदि समेत समावेश गरी आवेदन दिनु पर्छ । आवेदनको ढाँचा नापी कार्यालयअनुसार फरक–फरक हुन सक्छ । सो आवेदनसँगै लालपुर्जा भने सक्कल नै पेश गर्नुपर्ने तर कार्यालयले फोटोकपी गरेर सक्कल प्रति भने तपाईंलाई फिर्ता दिइने सूचना अधिकारी त्रिपाठी बताउँछन्। अब नापी कार्यालयले सक्कल पुर्जासहित उपलब्ध आवश्यक कागजातका आधारमा तपाईंको जग्गा छ/छैन, जग्गा तपाईंकै हो/होइन पक्का गर्छ।   

जग्गा यकिन भइसकेपछि कार्यालयले तोकेअनुसारको राजश्‍व बुझाएको रसिद पेश गर्नुपर्छ। अब तपाईंको जग्गा कुन फाँटवालाको क्षेत्राधिकारभित्र पर्छ भनेर फाँटवाला यकिन गरिन्छ र उसैलाई तपाईंको फाइल पेश गरिन्छ। तोकिएको फाँटवालासँग कति वटा फाइल पहिल्यै आइसकेको छ, फाइलको क्यु हेरेर तपाईंको जग्गा नाप्‍न जान यो दिन उपयुक्त हुन्छ भनेर दिन र समय तोकिएपछि मात्रै कार्यालयले तपाईंको जग्गा नाप्‍न अमिनलाई परिचालिन गर्छ ।

लालपुर्जा र फिल्डमा जग्गाको क्षेत्रफल फरक हुनसक्छ ?

सामान्यतयाः पुर्जा भनेको नक्साको टिपोट हो । अर्थात नक्सा कै आधारमा पुर्जामा जग्गाको विवरण राखिने हो । तर कहिलेकाहीं टिपोट गर्ने क्रममा त्रुटी हुन गई जग्गाको क्षेत्रफल पुर्जामा कम वा बढी हुन जान्छ । यस्ता त्रुटी जग्गा नापजाँच गर्ने क्रममै पनि भएका हुन सक्छन् । यदि नाप्‍ने र टिपोट गर्ने क्रममा केही त्रुटी भए त्यसको असर नक्सा हुँदै पुर्जासम्म पर्दछ ।

कहिलेकाहीं साँध–सँधियारको जग्गा समेत भूलवश नापिएर तपाईंको जग्गा (कित्ता)को रेखाङ्कनमा समावेश भएको हुन सक्छ वा  तपाईंकै जग्गाको केही भाग नाप्‍न छुटेको हुन सक्छ । ‘हामीले प्रायः घरजग्गा कारोबारीले पुर्जामा भन्दा फिल्डमा जग्गा बढी वा घटी छ भनेको सुन्छौँ, माथि उल्लेखित कारणले नै यस्तो फरक पर्ने हो’ त्रिपाठीले भने ।  

लालपूर्जामा लेखिएको जति फिल्डमा नभए कसरी पूर्जा सच्चाउने ? 

लालपुर्जामा लेखिएको जति क्षेत्रफल फिल्डमा नभेटिए अवस्था हेरेर लालपुर्जा सच्याउन सकिन्छ ।  तर यसका निश्‍चित प्रक्रियाहरू छन् । सुरूमा जमिन नाप्‍नु पर्छ, र नापेको विवरण र उपलब्ध नक्सासँग तुलना गर्नु पर्छ । जमिन नाप्दा अर्काको नक्सातिर गएर तपाईंको जमिनले ठाउँ ओगटेको पाइयो र तपाईंसँग नक्सामा यो ओगटेको भाग तपाईंकै हो भन्‍ने प्रमाण भएन भने लालपुर्जा सच्याउन पाइँदैन । 

तर, तपाईंको जग्गा नक्सामा पनि बढी नै छ, फिल्डमा पनि बढी नै छ र भूलवश पुर्जामा कम लेखिएको रहेछ भने केही प्रक्रिया पूरा गरेर लालपुर्जा सच्याउन सकिन्छ । यसका लागि तपाईंले सम्बन्धित नापी कार्यालयमा गएर टायल चेक गरिपाऊँ भनेर माथि भनेजस्तै प्रक्रिया पूरा गरेर आवेदन दिनुपर्छ ।

नापजाँचको क्रममा  तपाईंको जग्गामा साँध– सँधियारको जग्गा आएर मिसिएको छैन भन्‍ने यकिन भएपछि नापी कार्यालयले सम्बन्धित मालपोत कार्यालयलाई तपाईंको पुर्जा सच्याइदिन सिफारिस गरिदिन्छ र उक्त सिफारिसका आधारमा मालपोत कार्यालयले तपाईंलाई सच्चिएको लालपुर्जा प्रदान गर्छ । 

Cover Image: PDH Academy